Zástupca vlastníkov

Zákon definuje zástupcu vlastníkov veľmi jednoducho a podľa nášho názoru aj nedostatočne a to nasledovne:

Odstavec 4 § 8a zákona číslo 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov

"Styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov volený na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len schôdza vlastníkov ). Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14."

Vyvstáva teda otázka, čo okrem "poštárskych" služieb teda zástupca vlastne môže? Panuje názor že sa mu dá udeliť zmluvné plnomocenstvo. Občiansky zákonník pozná možnosť tzv. Dohody o plnomocenstve, obsahujúcej nepovinne aj plnú moc. Potom v zmluve o výkone správy je možné uviesť príkladom nasledujúce znenie:

"Vlastníci ako splnomocnitelia (zastúpení) podľa § 31 a nasl. OZ splnomocňujú zástupcov vlastníkov (splnomocnencov), za účelom udeľovania súhlasu na niektoré úkony správcu voči tretím osobám v rozsahu podľa čl. XIII. odsek 2. (článok o zástupcoch vlastníkov) a výkon svojich kontrolných práv mimo zhromaždenia vlastníkov. Činnosť zástupcov vlastníkov sa spravuje pravidlami schválenými vlastníkmi."

Týmto sa vlastne dosiahne stav, kedy napríklad výber dodávateľa správca sám v zmluvne podmieni súhlasom takéhoto zástupcu napriek tomu, že zákon nezakazuje samostatný váber správcovi, prikazuje mu len povinnosť rešpektovať prípadný výber vlastníkov realizovaný na schôdzi. Je jasné, že ak by na každý výber bola schôdza, bolo by ich do roka neúmerne veľa. Týmto mechanizmom však vlastníci kontrolujú a autorizujú úkony správcu. Pre rozsah takýchto možností prikladáme výňatok zo zmluvy o právach a povinnostiach zástupcu vlastníkov:

ČLÁNOK XIII. ZÁSTUPCOVIA VLASTNÍKOV

  1. Zástupcovia vlastníkov ako splnomocnenci majú právo udeľovať súhlasy alebo nesúhlasy na nasledovné úkony správcu:
    a) objednávanie a realizácia vrátane výberu dodávateľa dodávok tovarov a služieb do 1.000,- Eur,
    b) odsúhlasovanie zmien alebo nového poistenia domu,
    c) odsúhlasovanie zmien zálohových predpisov,
    d) odsúhlasovanie správnosti vyúčtovania,
    e) odsúhlasovanie sadzobníka služieb správcu,
    f) vyhlasovanie písomného hlasovania,
    g) odsúhlasovanie rozsahu a podmienok prenájmu spoločných priestorov domu.
  2. Zástupcovia vlastníkov sú oprávnení nahliadať aj do dokumentov obsahujúcich osobné údaje, najmä do zoznamu neplatičov a kontrolovať spôsob ich vymáhania.
  3. Zástupcovia vlastníkov sa svojho mandátu môžu vzdať ústne alebo písomne k rukám zhromaždenia vlastníkov. Každá voľba a odvolanie nových zástupcov vlastníkov bude odsúhlasené písomným stanoviskom nadpolovičnej väčšiny vlastníkov príslušného domu a uvedené v zápisnici, inak je neplatné.

Základnou podmienkou je ale vôľa a ochota správcu takúto kontrolu pripustiť !