Kúpa/predaj bytu

Ak ste sa rozhodli predať alebo kúpiť byt, nemusíte sa obávať, že vybavovačky nebudú mať konca. Aspoň čo sa týka správcu, vôbec to nemusí byť katastrofa. V závere článku nájdete dotknutú legislatívu.

  1. Zmluva o prevode vlastníctva je základ. V prvom rade je nutné, aby kúpno-predajná zmluva mala písomnú formu. V nej by mali byť uvedené rôzne náležitosti, najmä však jeden dôležitý fakt. Nadobúdateľ sa vlastníkom bytu stane až po zapísaní do katastra nehnuteľností. V tom čase ale väčšinou už byt obýva pár mesiacov. V tomto období mu ale nevzniká povinnosť platiť zálohové platby ani iné práva a povinnosti. Neviem si dobre predstaviť, že za toto obdobie dobrovoľne platí všetky platby predávajúci. Preto je nutné, aby v zmluve bolo vyslovene a jasne upravené, kto v tomto období bude tieto povinnosti plniť, kto bude platiť zálohové platby.
  2. Ešte nemám list vlastníctva, ale už bývam. Dohoda môže mať v zásade 2 podoby a to povinnosť platiť zálohy pre predávajúceho a prihlásenie kupujúceho až dňom zápisu do katastra, pričom kupujúci platí zálohy predávajúcemu alebo je to zohľadnené v cene za predaj. Tento model však môže plodiť dohady o vyúčtované na toto obdobie, nakoľko rozdielny režim bývania a počet osôb ovplyvňujú výšku preplatku alebo nedoplatku a ten je zúčtovaný voči predávajúcemu. Druhým modelom môže byť, a je to asi najspravodlivejšie, že sa predávajúci a kupujúci dohodnú, že povinnosť platiť zálohy za služby preberá kupujúci k 1. dňu nasledujúceho mesiaca od predaja bytu.
  3. Ideme k správcovi (alebo predsedovi SVB). Predávajúci by mal zabezpečiť, aby kupujúci pristúpil k zmluve o správe alebo spoločenstve a tým by predávajúci od nej odstúpil. Tento priestor totiž nesmie ostať nevyplnený. Najjednoduchšie je ísť k správcovi spolu a nezabudnúť na potrebné dokumenty.
  4. Sme tu, čo teda potrebujeme? Kúpnopredajnú zmluvu alebo list vlastníctva podľa modelu v bode 2. Doklady totožnosti predávajúceho aj kupujúceho, zastúpenie je možné len na základe špeciálne na tento úkon zriadenej plnej moci overenej notárom. Opísané stavy meračov vody, tepla, prípadne iné, vedomosť o počte osôb, ktoré budú obývať byt. Správca podľa týchto údajov spracuje pre nového vlastníka zálohový predpis a tento mu zašle poštou. Dokladom o tomto úkone je podpísané pristúpenie k zmluve o výkone správy alebo spoločenstve na kupujúceho resp. nového vlastníka.
  5. Koľko to trvá? Ak nie je rada, tak maximálne 10 minút.

A na záver ešte sľúbená legislatíva.

Odstavec 1 § 5 zákona číslo 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov

"Zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať

a) popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,

b) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),

c) určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,

d) úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,

e) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,

f) zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada,

g) vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,

h) úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov."

Odstavec 6 § 8a zákona číslo 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov

"S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, je povinný pristúpiť k zmluve o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru v dome na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o výkone správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome."

Odstavec 5 § 10 zákona číslo 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov

"Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru nemá doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv od spoločenstva alebo správcu."

Odstavec 2 § 19 zákona číslo 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov

"Práva a povinnosti pôvodného vlastníka domu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktoré sa týkajú spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku, najmä vecné bremeno prechádzajú na nových vlastníkov bytov a nebytových priestorov nadobudnutím vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru."

Odstavec 4 § 5 zákona číslo 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov

"Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností."